人口最密集的曼哈頓自治市鎮有大約1,700,000人口，是（2014年人口調查估計1,636,268 人)。 全面積是22.7平方英里（59平方公里).
長度是13.4英里（21.6公里), 寬度是2.3英里 (3.7公里), 最寬處 (近14街).

有五種類型的建築物，即戰前建築，戰後建設，新發展，閣樓和聯排屋。

戰前建築 (Pre-War)

戰前公寓樓宇是第二戰世界前建成。這些建築通常有高高的天花板和有裝飾線條，厚實的牆壁，硬木地板，公寓單位面積比較戰後建築的有更大的面積。

在曼哈頓最戰前公寓往往是合作公寓 (Co-Op). 買方需要付多些首期付款, 由25%至50%不等. 買方要填報買者申請表格, 經濟証明文件及要接受合作公寓董事會成員面該和需要董事曾審批。

戰後建築 (Post-War)

戰後建築物是在第二次世界大戰後建成。戰後建築有現代化的設施，如健身房，游泳池，洗衣房，戶外花園，商務中心，會議室，住客活所和停車場。
戰後的建築可以發現遍布全市.

戰後建築

地產商新建大廈公寓

這是新建的建築物，有設計優雅的大堂，公寓裡面有漂亮的飾面，大型精心佈置的廚房與所有最新和最好的設備。這些建築通常有一流的設施，如代客/禮賓服務，室外花園，健身俱樂部，室內游泳池，酒窖和商務中心。

地產商新建大廈公寓

閣樓公寓 (Loft)

在紐約市的閣樓式公寓一般是面積較大，及屋內少間格和開放.

沒電梯樓宇

沒電梯樓宇, 沒看門公. 是舊建築.

聯排別墅

聯體別墅有一個家庭或有二 / 三層的獨立單位。他們建造四至五層高，並享有許多共同的設計元素。通常情況下。這種類型的結構是超群絕倫。許多聯排別墅有花園，壁爐。要屋主自己或請人打理房屋內外.

• 屋主可以隨意買賣或租賃，最适合自住或投資.
• 買公寓大厦屋主有屋契 -永久產權 (deed) 。屋主自己負責直接交地產稅給市政府
• 房地產啇出售的新共有公寓不需要填交買屋者申請書, 因為公寓大厦業主協会還沒有成立
• 如果是從屋主買的二手屋, 買屋者及租客都需要填交一買屋者或租客申請書給 公寓大厦業主協会檢閱及許可。 申請書內容包括買屋者簡介，職業，年薪，艮行戶口，經济狀況等等。買者和租客都不用和公寓大厦業主協会會員面會

2. 合作公寓 (Co-Op) – 此類不适宣投資者及非美國公民/居民

• 合作公寓 (co-op) 有很多規例及限制。
• 很多合作公寓不賣給外籍人。需要有美国居民咔 (resident or green card), 或者是美国公民才可以買合作公寓
• 屋主沒有屋契 (deed), 只有一份股栗 (share certificate).
• 每月大厦管理費是包括住宅單位的地產稅在內，屋主自己不需耍負責直接交地產稅。
• 合作公寓大厦業主協會普遍只準許買主向艮行貸款百份之七十五 (75%) 。
• 買方需要有兩年的管理費及艮行貸款費的流動資金及所有過户的費。如不然，合作公寓大厦業主協会便不会準許屋主賣此單位給這買主。
• 屋主不可以隨意買賣或租賃。買屋者需要填交一買屋者申請書給合作公寓大厦業主協会檢閱。 申請書內容包括個人簡介，職業，年薪，艮行戶口，經济狀况等等。公寓大厦業主協會需要面會買屋者，並要批準後，双方賣家和買家才可以成交過戶。

3. 聯排公寓 Townhouse

屋主擁有永久房產權. 自付地產稅及自主權. 要自己打理屋內屋外

• 任何人也可以在美国買房地產，不需要是美国公民或永久居民。
• 在美国買房地產，不等於可以有資格申請或拿取美國永久居民。
• 在紐約市買賣房地產，如果不是美国公民或永久居民，及經濟許何，最簡便是用現款購買。 並且過戶費用是最低，買房地產步骤最简单快捷和最受賣主歡迎付款的方法。
• 在紐約市買或賣房地產需要有律師代表才能成交過戶。
• 要清楚知道買房地產的目的，自住或投資。
• 要知道自己每月支出的預算。每月住宅的支出包括公寓貸款，管理費及地產稅。

紐約買房產程序

1. 定義及了解置業需求

先列下買房產目的, 選擇地區, 房產价格預算及要求.
(為什麼買房產, 自住或是投資? 如是投資, 期望回報率是多少? 在那裏買? 買价預算是多少? 房產要多大和需要什麼其它條件? 是用現金購買或是需要貸款? 如是資款, 首付是多少? 可以貸款多少? 預算什麼時候買?) …

2. 聯繫誠信資深地產經紀

俞人慧紐約州註冊地產經記, 金融及電腦雙碩士. 擁有12年買賣地產經驗. 會用全面簡單方法說明買房產的程序及本地法規. 依照你需求, 提供和建議地區及樓房.
聯絡電郵 Rosalindyu8888@aol.com 手提 1-917-370-1688

住宅地產買賣的經記佣金是由賣方全付. 代表賣方的經記和買方經記是平分佣金 (50%/50%). 如果買家設有代表他們的地產經記, 那麼全部100%的佣金便歸於代表賣方的地產經記。

除了地產商的銷售經記是受薪及分佣之外, 大多數的地產經產經記是沒有薪金, 只靠佣金。地產經記諳熟各地區特色, 樓宇情況和房源，及配合全部買賣過程。

不用聯系很多地產經記看房產, 因為紐約市任何經記的地盤, 別家地產公司的經記也可預約帶他的買家去看房地產. (Co-broke between Real Estate Brokerage Company).

如聯系很多不同經記, 他們會預約帶你去看同一單位, 大家都會費時失事並失和.
需然經記沒有直接收買方的費用, 也不等如可以隋便浪費經記的時間和精神. 只要找–個你可以信任, 有地產經驗, 負責和性情雙投的買方經記便好。

地產經記是一專業人士, (business professional). 疑人不用, 用人不疑.

地產經記會專心專意為那些誠心誠意, 忠誠的買家找到他們滿心合意的房產!!

3. 申請貸款預批信 (如要貸款, 這是當務之急)

如要貸款需要先拿到銀行的預批信才好去看樓宇.
如要貸款, 買賣雙方的地產經記需要知道買方能貨款多少. 書面報价 (written offer) 時賣方經記一定要求有買方貸款預批信, 不然便不考慮買方的書面報价.

4. 預約觀看房屋

預約觀看房屋涉及賣方, 賣方經記, 買方和買方經記。要預早通知買方經記那一日及什麼時候你可以有空去看房地產. 切記要準時. 看完房產後, 請給你的地產經記反饋, 好讓他調整找尋你理想的房地產。

看完房產後, 不回經記的電郵及電話關於反饅及回音, 末免顯示買方的幼稚和無禮!

5. 出價議價

選定滿意的房子後，經紀會爲你進行全面的市場分析，綜合上市歷史、周邊交易和政府估價等多方面因素，並通過與賣家或賣方經紀的多輪溝通，幫買家確定合理的報價，主動爭取最大的權益，並與賣家確定貸款過戶等細節，最終達成雙方都能接受的價格和條款。

6. 驗屋報告

普通來說, 在紐約市買公寓是很少會聘請專業有執照的驗屋師來檢查房子的。當然這也有例外例如公寓樓小, 單位不多如十多單位, 便要聘請驗屋師. 如果發現存在大的結構問題，買家可以取消出價；如果小的問題，可以要求賣家修理或重新協商買價。如果需要，經紀可以建議兩到三位經驗豐富口碑好的驗屋師，由買家從中選擇決定。

最至要是驗屋是在簽約前要做的!

7. 簽訂合約

紐約州的房屋交易，買賣雙方都需要聘請專業的地產律師，代爲擬定合約並檢查條款。簽約時，買方一般需繳納房價10%的定金，並存入賣方律師的托管賬戶（Escrow Account）。簽約後，賣方不得將房屋賣給別人，而買家如果退出合約，定金也就拿不回來了。當然，如果産權有問題或貸款沒有批准，買家通常可以拿回定金, 這要在合約上說明，具體問題請咨詢買方代表律師。

8. 貸款産權

簽約後，如果需要貸款，買家一般有45- 60天去申請銀行的審批。

9. 填報買者申請表格交上公寓業主委員會檢閱. 業主委員會批准後才可過戶
 
10. 過戶交房

過戶前48小時內，經紀會帶買家進行最後的檢查 (Final Walk-through), 確定水電媒氣運作正常以及房屋其它狀況良好。

買方代表律師會預先通知買過戶交吉的所有費用. 如是現款買屋, 買方在律師樓辦過戶手續, 便會即時取到屋契.

這便是紐約市買房地產的全部過程. 恭喜你!

房屋贷款是一門大学問。自從次級房貸危机以后，銀行對房屋貸款申請者要求加多並嚴。外籍人貸款成功率較高者通常需要付百份之五十(50%)的買屋首款，贷款的利率通常比美国人要高。並且不是每個艮行都有給外籍人貸款的操施。詳情要向每艮行查詢。

以下只是貸款簡介，詳情手讀及艮行對貸欵申請者最新的要求條件還需買者直接向艮行欵部門查詢。

房屋贷款申請基本條件簡介

1. 申請人每月所有的支出應是其收入之28% 至44%
2. 贷款人資產核实 asset verification
   要能提供流动资金如艮行个人存款额，连续三个月的银行活动单, 银行证明信, 其他资产(如股票, 地产等) 证明, 并且提供护照/驾驶执照, 房屋贷款申请书及房屋购买合同.如是外籍人, 银行最新要求还有: 买房后六个月的管理费和地产税总和存款额, 并在房屋贷款银行开户等等.
3. 户屋估价 appraisal
   银行派出鉴定人估价要買的房地產的核实买价.
4. 收入和信用檢查income verification and credit history/credit score
   在美国的收入证明一般需要申请人提供僱主發給的W2收入表恪, 或1099等. 信用检查需要提供美国个人社会安全号码核实信用历史.
5. 債務驗証debt verification
   银行通常用债务及收入的比例 28-44% (Debt To Income Ratio) 和买主的信用总分 (FICO Score)来决定是否提供贷款，及用其它因素來决定貸欵是否可以批準給申請者, 并决定贷款利率. 核实外籍人的收入和信用不太可能, 所以外籍人对银行来说, 风险较高, 外籍人的利息和首付也较高. 另外, 如果買房屋是作為投資，其房屋贷款利率会比買來自住地产房屋贷款也是高的.

銀行随了嚴格查核貸款申清人是否合格貸款之外之外，银行還要調查公寓大厦。最近银行拒绝申請贷款基於以下原因:

1. 新建公寓预售比例低,没有达到70%
2. 大楼商业楼宇面积比例太高。商业楼宇面积只可是全樓之百份之＝十(only 20% commercial space)
3. 建築啇還沒將大厦業主協会全權转给業主
4. 大厦業主協会没有买足够保险等等
5. 为了降低风险,单个买主不可以拥有超过总户数10%.

您作为买主, 不了解紐約市公寓的财务状况 会浪费很多时间，並可能会一無所有. 您必须有一位经验丰富，誠信可靠的经纪协助购买.

• 律師費Lawyer Fee : $1800~$2500和你律師認同.
• 產權保險 Title Insurance：一百萬內每十萬約$450，一百萬或以上+15%
• 豪宅稅 Mansion Tax: 賣价–百–萬或以上, 付1%買价
• 產權查詢 Title Search: $300-$500.
• 登記費 Recording Fee: $250 to $350.
• 過戶辦理 Title Closer Fee: $125-$150.
• 公寓管理費按比例調整 Common Charges Adjustment: Pro-rated for the month of closing.
• 地產稅按比例調整及先們六個月地產稅Real Estate Tax Adjustment: Pro-rated 1-6 months.
• 從建築商買全新樓宇New Construction：
  • 1-2個月管理費作為大廈營運資金1-2 month’s maintenance for Working Capital Contribution.
  • 紐約市過戶費. 住宅50万或以下付買价1%; 50万以上付全買价1.425%
    *New York City Transfer Tax: 1‰ of sale price if under $500,000; or, 1.425‰ of entire sale price if over $500,000.
  • 紐約州過戶費付買价的4%
    *New York State Transfer Tax: 0.4‰ of sale price ($2 per $500).

  (NOTE: The New York State & New York City Transfer Tax only apply when buying from the Sponsor. 如果是買屋主買二手屋, 紐約州和紐約市的過戶費是由賣主全付).

Mortgage Closing Expenses (Condominium):

除了以上的過戶費用, 貸款買屋者的其它過戶費用

• 紐約市貸款稅: 貸款50万以下 = 2.05%; 50万以上 = 2.8%
• 銀行承銷手續費: $350 and up.
• 貸款保險每10万貸款費約$130
• 銀行利息: ﹔貸款全額0% to 3%
• 信用調查費, 每一申請人$50-$100
• 艮行費 $750-$1000; 銀行律師 – $650-$75
• 申請費: $350-$650
• 估价費: $300-$2000

實際過戶費用將來自代表買方的地產律師.以上列出的是大約過戶費用作為參考